Le 22 juin 2023, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance réformant les règles de procédure applicables aux expulsions pour les baux d’habitation[1]. Cette ordonnance est entrée en vigueur le 31 août 2023.
Trois mesures-phare sont mises en place afin de renforcer l’accompagnement du locataire et prévenir un maximum d’expulsions.
- Procédure d’expulsion modifiée:
La procédure d’expulsion est adaptée pour permettre un renforcement des dispositions d’accompagnement. Les délais de la procédure d’expulsion sont allongés.
Mise en demeure obligatoire : une mise en demeure est rendue obligatoire un mois avant le dépôt de la requête comportant une demande d’expulsion. Cette mise en demeure doit contenir les informations détaillées relatives au décompte des sommes dues à titre d’arriéré de loyer, de charges et d’intérêts.
Dépôt de la requête : le délai de comparution entre le dépôt de la requête et l’audience d’introduction, en cas de demande d’expulsion, passe de 8 jours à 40 jours.
Information du CPAS : le CPAS reçoit une copie de toutes les demandes d’expulsion.
L’augmentation de ce délai a pour objectif de permettre aux CPAS de prendre contact avec les deux parties au litige et de tenter de trouver un accord, qui pourra être entériné par le juge de paix. Toutes les décisions d’expulsion seront notifiées aux CPAS.
Exigence de proportionnalité des décisions en matière de logement : la résolution du contrat de bail ne pourra pas être prononcée pour des arriérés de loyers ou autres manquements insuffisamment importants ou pour des dettes qui ne peuvent pas être apurées dans des délais raisonnables.
Signification du jugement : comme par le passé, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai d’un mois à partir de la signification du jugement. Cependant, la nouvelle ordonnance prévoit que le juge pourra prolonger ce délai « en tenant compte de l’intérêt des deux parties et dans les conditions qu’il détermine ».
Avis d’expulsion : le délai entre la signification de l’avis d’expulsion par l’huissier et l’expulsion passe de 5 jours à 15 jours. Ce délai pourra encore être interrompu si le locataire communique à l’huissier « la preuve d’une solution de relogement » effective au plus tard un mois à dater de l’avis d’expulsion.
- Mise en place d’un moratoire hivernal :
Du 1er novembre au 15 mars, les expulsions sont interdites pour tous les logements situés dans la Région bruxelloise.
Quatre dérogations sont prévues, à savoir lorsque le locataire a trouvé une solution de relogement, lorsque le bien présente un danger pour ses occupants, lorsque le locataire a un comportement dangereux et lorsque le propriétaire doit occuper le bien en raison d’un cas de force majeure.
Une indemnisation automatique est mise en place pour le bailleur empêché d’expulser du fait de la trêve hivernale si le locataire ne paie pas le loyer pendant cette période. L’indemnisation fixée par le juge est équivalente au montant du loyer sauf exception justifiée par le juge (loyers abusifs, logements insalubres…). Les indemnités sont versées au bailleur depuis le Fonds de solidarité.
- Création d’un fonds de prise en charge des arriérés de loyers :
Un Fonds de solidarité est mis en place pour indemniser les propriétaires durant le moratoire hivernal.
Le paiement unique intervient dans les 4 mois de la demande d’indemnité.
15 septembre 2023.
[1] Ordonnance insérant dans le Code bruxellois du Logement les règles de procédure applicables aux expulsions judiciaires et modifiant les moyens affectés par et au profit du Fonds budgétaire de solidarité du 22 juin 2023, disponible sur https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=23-08-21&numac=2023043965
